Investice do nemovitostí – jak začít aneb využijte svůj úvěrový rámec!

Rádi byste si zajistili budoucí pasivní příjem nebo výrazně zvětšili svůj majetek? Investice do nemovitosti může být snazší, než si myslíte.

Rádi byste si zajistili budoucí pasivní příjem nebo výrazně zvětšili svůj majetek? Investice do nemovitosti může být snazší, než si myslíte.

Většina lidí by si ráda přilepšila na budoucnost, nicméně často pro to nedělá potřebné kroky, a hlavně ne v dostatečné výši. V tomto článku se zaměříme na investici do bytu na pronájem za použití bankovního financování, tedy hypotéky.

Uvažujme jednoduše – máte možnost získat v bance hypotéku? Pokud ano, pojďme toho využít a nebojme se toho! Hypotéka je skvělý nástroj zejména pro ty, kteří ji nepotřebují – což znamená, že ji nevyužíváte na vlastní bydlení (pasivum), ale na tvorbu vašeho majetku (aktivum). Pokud už hypotéku na své vlastní bydlení máte, nevadí – určitě kontaktujte svého finančního poradce, aby vám spočítal možnosti, zda a v jaké výši dosáhnete díky svým příjmům ze zaměstnání či podnikání na hypotéku další – na nákup investičního bytu.

Kvalitní poradce Vám rozhodně pomůže i vybrat vhodnou lokalitu a typ nemovitosti, vyřídí financování a následně zařídí pronájem vaší nemovitosti a dá vám spoustu praktických tipů ohledně typu nájemní smlouvy, výše kauce, zdanění příjmu z pronájmu atd.

Ukážeme si konkrétní příklad:

Cílím na byt 2+1 o výměře 50 m2 v okresním městě za cenu 3 000 000 Kč. Splatnost hypotéky si nastavím na 30 let a při průměrném úroku 3,5 % (uvažujme dlouhodobý průměr úrokové sazby) vychází měsíční splátka na 13 500 Kč.

Zjistím si, že v dané lokalitě se pohybuje průměrný nájem ve výši 10 000 Kč + zálohy na služby a energie. Mohl bych si říct, že to přeci nevychází, když musím 3500 Kč měsíčně doplácet „ze svého“, abych nájmem pokryl hypotéku.

Ale v tom je celé kouzlo, které když pochopíme, můžeme si svůj majetek rozšířit mnohonásobně!

Z nemovitosti totiž nezískávám jen měsíční nájem, ale jelikož je to reálné aktivum, tak mne v čase roste na hodnotě stejně jako rostou akcie, zlato či další třídy aktiv. Průměrný růst cen nemovitosti uvažujme 5 % ročně. V čase mne navíc i poroste měsíční nájem, takže měsíční „doplácení ze svého“ je otázkou pouze prvních pár let.

Pokud budu byt držet alespoň 10 let, tak případný prodej bytu bude osvobozen od 15 % daně z výnosu.

Počítejme tedy společně: pokud poroste hodnota bytu každý rok o 5 %, bude mít po 10 letech hodnotu 4 885 000 Kč. Už nyní je zřejmé, že u bytu, který jsem koupil za 3 000 000 Kč a po 10 letech jej prodám za 4 885 000 Kč, jsem vydělal 1 885 000 Kč, ze kterého nezaplatím ani korunu na dani! Navíc mne nájemník splatil část hypotéky, takže zůstatek hypotéky je po 10 letech pouze 2 325 000 Kč z celkových půjčených 3 000 000 Kč. Realizoval jsem tak zisk souhrnný 1 885 000 Kč (z nárůstu ceny bytu) a 675 000 Kč (ze splátek hypotéky). Dohromady je to: 2 560 000 Kč, od které odečtu částku, kterou jsem měsíčně dotoval splátku hypotéky. Uvažujme, že v prvních 5 letech to bylo 3500 Kč měsíčně a poté jsem navýšil nájem a splátku hypotéky jsem doplácel ve výši 1750 Kč měsíčně. Celkem je to tedy: 3500 Kč x 5 let = 210 000 Kč a 1750 Kč x 5 let = 105 000 Kč. Celkem jsem svůj investiční byt dotoval částkou 315 000 Kč za 10 let.

Celkový čistý zisk je 2 560 000 Kč – 315 000 Kč dotování splátky hypotéky = 2 245 000 Kč. A to už je zajímavá částka, ne?

Pokud bychom si byt drželi místo nezbytných 10 let (abychom se vyhnuli zdanění výnosu), např. 15 let, tak už je celkový čistý zisk 4 035 000 Kč a po 20 letech dokonce 6 320 000 Kč.

A co kdybychom takto nekoupili byt pouze jeden, ale například dva nebo rovnou tři? Výsledek si asi domyslíte 

Nejdůležitější je hlavně udělat rozhodnutí, že chcete změnit svoji budoucnost a začít hned. Nejlepší doba na nákup bytu totiž byla včera. A druhá nejlepší doba je dnes.

Pokud byste chtěli připravit nemovitostní strategii přímo pro vás, určitě se obraťte na svého finančního poradce, který vám jistě rád pomůže změnit vaši budoucnost.